Verhuur kostendekkend?

Voor wie een vakantiewoning verhuurt, is het interessant om een berekening te maken van het omslagpunt, waarop de baten (huuropbrengsten) hoger zijn dan de kosten.

Dat punt is niet gelijk aan het moment waarop de "vaste kost" gedekt wordt. Immers, verhuren zorgt ook een variabele kost. Een kost, die je niet zou hebben als je niet verhuurt. Onder deze variabele kosten horen :

• Waterverbruik
• Electriciteitsverbruik
• slijtage (afschrijving) meubelen en toestellen
• Verhuurkosten (vb. onze vergoeding aan Hotel Du Commerce bij elke sleutel-afgifte)
• Marketingkost (advertenties,..)
• Schade

De vaste kosten daarentegen zijn onafhankelijk van het aantal verhuringen :

• Belastingen (tweede verblijf, KI, Imnondices,...)
• Internet-abo
• Kabeldistributie
• TV-Vlaanderen
• Brandverzekering
• ...

Als we dit alles in een excel-sheet gieten, kunnen we simulaties gaan maken. De kosten kennen we intussen goed genoeg, en als opbrengst nemen we gemakshalve de netto jaar-huuropbrengst/52 (netto = onder aftrek van de 30% commissies van ons agentschap).
Het resultaat vindt u hier (PDF). Wij moeten onze chalet 29 keer verhuren om de kosten te dekken. Vanaf de 30ste verhuring verdienen we er iets aan.

Nu kan je denken : een gemiddelde vakantiewoning in de Ardennen wordt zeker geen 30 keer per jaar verhuurd - verliezen alle eigenaars er dan op? Neen, want de statistiek is gebaseerd op gemiddelde verhuurbaten. In werkelijkheid zijn deze laag in laagseizoen, hoog in hoogseizoen. 18 hoogseizoen-verhuringen volstaan om deze kost te dekken.