Buy-to-Let als investering: een intro

Wie tegenwoordig zijn spaarcentjes op een spaarrekening parkeert, verarmt. De inflatie is namelijk hoger dan wat je krijgt bij de bank. En nu zelfs vastrentende beleggingen op lange termijn de inflatie niet verslaan, is voor veel mensen de verleiding groot om iets met de spaarcentjes "te doen".

Een investering in een Buy-To-Let (aankoop vastgoed met als doel te verhuren) levert twee mogelijke inkomsten op:

• Verhuur-inkomsten
• Meerwaarde

Een succesvol verhuurde vakantiewoning kan een hogere huuropbrengst halen dan een gewone huurwoning. We beoordelen de aankoop van een woning voor vakantieverhuur van naderbij met een praktijkvoorbeeld.

Case Study - een beginnersgids.

We beoordelen de aankoop van dit vakantiehuisje op het park "Les Onays" in Wibrin/Achouffe.

• Aankoopprijs €120.000
• Ingericht voor verhuur

De prijs is voor veel mensen met spaarcentjes haalbaar. Zelfs al moet je een flink deel bijlenen, maakt de lage aankoopprijs veel goed. Maken we volgende assumptie :

• Eigen spaarcentjes €55.000
• Lening € 85.000

Voor ongeveer €500 per maand aan hypotheek-afbetaling wordt je eigenaar van een tweede woning. Yés, doen!
Doen?

1. Meerwaarde
"Meerwaardes" zijn een stokpaardje van veel immo-verkopers. Wanneer je advertenties ziet voor projecten zijn de vooropgestelde rendementen ("8% per jaar!") veelal dankzij het inbegrip van een meerwaarde van zowat 3 à 4% per jaar. De laatste 20 jaar, het moet gezegd, geven de statistieken hen gelijk. Op kortere termijn, zeg maar de laatste drie - vier jaar, halen we dergelijke meerwaarden echter niet, en de komende jaren zullen we mogelijks zelfs een flinke minwaarde krijgen (sta ons toe te zeggen dat we deze mening niet delen. Afspraak binnen een jaar of drie).

Okee, in de praktijk nu. Meerwaarde op ons huisje in Les Onays. Welke factoren bepalen of we meerwaardes gaan realiseren in de komende 10 jaar?

• Immoweb toont meerdere tientallen identieke huisjes op het park te koop. Er is dus een overaanbod. Vooruitzicht: negatief.
• Hoe groter het park, hoe minder schaarste. Schaarste verhoogt de prijs. In een park met 200 bungalows staan er op elk moment wel een tiental te koop. Geen schaarste = geen grote prijsstijgingen. Les Onays is echter een vrij klein park. Vooruitzicht: neutraal/positief.
• De huisjes staan reeds meer dan een jaar te koop. Prijsweerstand? Vooruitzicht: negatief.
• Via aan opzoeking op Immoweb leren we dat er ook tientallen bouwgronden op het park te koop staan. Dus: nieuwbouw als mogelijke concurrent naast je deur. Vooruitzicht: negatief.
• De huisjes zijn elementair gebouwd. Vooruitzicht: negatief.
• De huisjes bieden weinig mogelijkheid tot opwaardering of individualisering. Vooruitzicht: negatief.

Conclusie: Voor meerwaarden moet je niét op een vakantiepark zijn. Onze eigen schatting: reken in de huidige markt op max. 4% meerwaarde op die 10 jaar, minder dan 0,5% per jaar. Verwaarloosbaar.

2. Verhuur
Wie élk weekend deze woning kan verhuren, zal een zéér goede zaak doen, laat daar geen twijfel over bestaan. Maar hoe beoordeel je verhuurbaarheid?

• Regio: De kans op succesvolle vakantieverhuur aan de kust is seizoensgebonden, duurt pakweg 18-22 weken per jaar. De Ardennen zijn minder seizoensgebonden. Vooruitzicht: positief.
• Dichtbij-vakanties zullen steeds betaalbaar blijven, in tegenstelling tot vliegvakanties. Vooruitzicht: positief.

Goed zo! Kopen dan maar?

• Het vakantiepark heeft een zwembad. Impact: positief.
• Een park heeft veel meer marketing-slagkracht (verhuur via verschillende aggregatoren zoals belvilla,...). Impact: positief.
• de mogelijkheid bestaat om als park gezamelijk te investeren in het aantrekkelijker maken. Een Wellness installeren is haalbaar wanneer 50 woningen bijleggen, dat kan je niet als individu. Impact: positief (hoewel het in de praktijk moeilijk is alle eigenaars achter dergelijk idee te scharen).
• Het zwembad, receptie kost een pak geld aan jaarlijkse parkkosten. Impact: negatief.
• Je concurreert met 50 andere, quasi-identieke woningen. Impact: negatief.
• Er wordt verhuurd "in Pool", waarbij de totale huur-inkomsten van het park evenredig worden verdeeld onder alle eigenaars. Dit systeem laat een grotere bezetting toe, huurders worden gewoon aan en ander huisje toegewezen indien het eerste al bezet is. De perversiteit van het systeem? Eigenaars die investeren in onderhoud en voorzieningen van hun huisje worden 4 maal benadeeld : hun huisje wordt, gezien de renovaties (1) , méér door de huurders geprefereerd, raakt hierdoor sneller afgeleeft (2); en kost meer aan nuts (3), terwijl de mééropbrengst van deze verhuur voor 95% ten goede komen van alle anderen (4). Met andere woorden : wie minst investeert, haalt het hoogte rendement. Hierdoor raken vakantieparken verloederd. Impact: negatief.
• Vakantieparken hebben een wat oubollig, voorbijgestreefd imago. Impact: negatief.

Conclusie: Ook qua groei in huurinkomsten valt de komende 10 jaar weinig evolutie te verwachten van deze woning.

Wie wil weten of het alsnog een goede zaak is, kan een preciese berekening van de huidige situatie maken. Huuropbrengsten kan je simpelweg opvragen, Parkkosten zijn bekend, alsook belastingen, nutskosten en onderhoudskosten. Als die berekening niet resulteert in een 3% netto-opbrengst, zouden wij alvast de aankoop van deze woning niet overwegen. Sorry, Les Onays.

Nota. Het is niet onze bedoeling Les Onays specifiek te viseren, de situatie dient enkel ter illustratie. De conclusies gelden voor veel andere vakantieparken. We zijn trouwens elk jaar zélf te gast in Les Onays tijdens de Chouffe Marathon. Veel kopers op een vakantiepark zoeken in eerste instantie een éigen stekje om regelmatig van te kunnen genieten, verhuurrendement is dan geen hoofdzaak.

Nieuw speeltje in Houtopia

Houtopia in Houffalize heeft er een nieuw speeltje bij: een fietssimulator. Op deze fiets kunnen kinderen doorheen een virtueel dorp rijden, en aldus kennis maken met verschillende verkeerssituaties en mogelijke gevaren op de openbare weg.

Het idee werd geleend van een soortgelijke simulator in Technopolis, maar het toestel in Houtopia biedt een meer realistische simulatie. Prijskaartje? €46.000. Voor dat soort belastingsgeld hadden we graag ook een deftige vertaling van de instructies gezien ("Druk op de knop voor een nieuw start" op 20´´ in de reportage).

Google Webspam Algorithme update

De webmaster-wereld staat (alweer) in rep en roer, nu Google zijn recentste update heeft doorgevoerd.

De nieuwste update is bedoeld om over-optimalisatie te counteren. In de praktijk: webmasters die alle mogelijke truukjes uit de doos halen om hun site hoog te laten ranken, waarbij deze optimalisaties niet ten dienste staan van de bezoekers van de website, maar er enkel zijn om de search engines te beinvloeden. Een voorbeeldje? deze hier. Tientallen individuele pagina's voor "Vakantiewoning Ardennen", Vakantiewoningen Ardennen, "vakantieverblijf Ardennen"; en ga zo maar door. De waarde voor de bezoeker is nul komma nul, de pagina's zijn enkel gemaakt om de zoekmachines te beinvloeden.

Wij zijn verheugd te zien dat de update ons (alweer) gunstig gezind is - onze website staat alweer op nummer 1 op Google België betreffende de zoekwoorden "Chalet Ardennen", zelfs boven mastodont Ardennes-Etape.
Ik kan vertellen hoe dat moet, maar dan moet ik u vermoorden.

Merida Filmpje Word Cup Mountainbike

Merida heeft zijn jaarlijks verslagje van de Houffalize World Cup Mountainbike online gegooid.
Ook in onze chalets werden opnamen gemaakt.

Tourisme: Bouillon

Het stadje Bouillon beseft dat ze niet langer kan teren op haar naam, haar geschiedenis en haar kasteel alleen. Al jarenlang deemstert het toerisme weg, met dalende bezoekersaantallen en zelfs enige verpaupering in het dorpscentrum. Een nieuwe studie door professor Bodson van bureau Agua legt haarscherp de pijnpunten vast.

Een plek zoals Bouillon aantrekkelijk maken vereist medewerking van zowel overheid als privé. De overheid (stadsbestuur) beinvloed urbanisme (parken, onderhoud wegen, toegankelijkheid, aantrekkelijkheid); de privé zorgt voor een commercieel aantrekkelijke uitbating.

En daar waar de pijnpunten juist geidentificeerd zijn, is de oplossing verre van evident;

• Stadsbesturen/gemeentebesturen hebben notoir weinig interesse in radicale veranderingen. Omdat er altijd wel érgens iemand boos wordt bij het minste wat je verandert (cfr. de herinrichting van La Roche), verkiezen ze organische evolutie - leven en laten leven dus. Ze hebben tenslotte slechts 4 jaar.
• de "Privé" (Horeca, attracties,...) kunnen elk individueel onvoldoende dynamiek teweeg brengen - iedereen moet meedoen. jammer genoeg zijn veel uitbaters doorheen de jaren in slaap gewiegd, te oud, of ontbreekt het hen aan de zin voor initiatief of vernieuwende ideeen. De angst voor wat ze niet kennen -de verandering- is groter dan hun tanende inkomsten. En dus sparen ze liever de noodzakelijke investering in hun zaak uit.
• Het resultaat? Een oubollig, onaangepast, onaantrekkelijk aanbod.

En dat terwijl de streken rondom ons wél het potentieel zien van dichtbij-toerisme. Noord-Frankrijk met hun Opaalkust, De Eifel in Duitsland... Reken erop dat deze de komende jaren aktief de Belgen en Nederlanders gaan aanspreken. Wie daar reeds te gast was, beseft in hoeverre hij tekort bedeeld wordt in Wallonie. de wegen zijn proper, het centrum is aantrekkelijk, de Horeca slooft zich uit om het u als gast aangenaam te maken.

Het ziet er dus niet goed uit, daar in Bouillon (en in veel van Wallonie). En aangezien de beste oplossing (de boel platgooien, alles heropbouwen en laten uitbaten door jonge, gedreven mensen) niet voorhanden is, volgen jammer genoeg nog jaren van pijnlijk trage teloorgang.

Onnodige verspilling bij de CGT

Als Acteur du Tourisme houdt het Commisariat Général au Tourisme ons met grote regelmaat op de hoogte van allerhande initiatieven, colloquia, infosessies. Zoals het hoort, veronderstellen we. Maar wat ons toch enigszins verbaast, is de manier waarop.

Elke uitnodiging of communicatie wordt steevast in full color gedrukt en individueel verstuurd op peperduur, zwaar papier. Nu zal de wereld niet vergaan van een kleine leaflet. Maar wat we deze week in de bus krijgen, dat is toch wel opvallend. Een turf van 146 pagina's, full color, en gedrukt op het zwaarste glanspapier dat je kan vinden. Dat we, na drie dagen bladeren, nog steeds geen idee hebben van het doel van deze turf, zal wel aan ons liggen*.

Een goede overheidsinstelling indachtig, zal de CGT dergelijke dingen wel in-house produceren. Zonder twijfel zijn er voldoende grafici, DTP-ers, textschrijvers, en misschien zelf drukkers in dienst van de CGT. Maar toch. Aangezien deze studie gewoon online staat, waarom dan nog duizenden peperdure exemplaren fysiek gaan versturen? De reden - volgens ons? Omdat ze grafici, DTP-ers, textschrijvers, en misschien zelf drukkers in dienst hebben (een doordenkertje.)

*De gedrukte inhoud van De Turf werd gecondenseerd ten opzichte van de online versie. Echter dermate gecondenseerd, dat de boodschap nietszeggend wordt.
Een illustratie. Heronder nemen we de inhoud over van de gedrukte versie van Objectif No. 7, "partager les connaissances"; Axe 3 "Diffuser La Reglementation", Fiche 96 "Exécution Annuelle des missions décretales du commissariat général au Tourisme":

>Descriptif
Les missions de CGT sont réglées par l'article 5 du Code Wallon du Tourisme en tenant compte du contract de gestion de W.B.T.
>Objectif
Appliquez les réglementations et exécuter le budget
>Calendrier de réalisation des actions
Le budget du CGT est approuvé annuellement par le gouvernement wallon et voté par le Parlement wallon
>Perspective
Poursuite de l'execution des missions
>synergies
Département du Tourisme.

Wil iemand me vertellen wat er hierboven nu geschreven staat? Ik heb het 10 keer gelezen, en al wat ik eruit begrijp is: "Wij hebben een opdracht, regels en een budget, en we gaan die uitvoeren.". Hier wordt dus een vierkleurendruk, 180-gram A4tje aan besteed. En zo zijn er nog 80 andere A'tjes om over te Réflecteren en Concerteren in de gedrukte versie. Uuuuren leesplezier verzekerd.

Ze hebben ginds wel écht teveel vrije tijd (en geld), bij de CGT.

World Cup Mountainbike 2012

De nieuwe editie van de World Cup Mountainbike in Houffalize zit er weer op. Onze ongefundeerde, ungesubstantieerde, en subjectieve indrukken?

• We weten niet zeker of de concentratie van bikers op de Sertomont (tegenover de brandweer) een onverdeeld succes is. Bikers die ontelbare geforceerde bochtjes moeten rijden tussen linten? Niet erg spannend. Je ziet ze inderdaad veel, maar ze doen weinig spectaculairs. Nee, geef ons maar de vroegere editie.
• Het feit dat de bikers niet meer door gen centrum gaan, had tot gevolg dat de expo-area aan de parking van Houtopia niet meer verbonden was met het parcours. Er liep dan ook géén volk op de expo. Een ramp, want waarom denk je dat exposanten betalen om te exposeren?
• Alle volk dus geconcentreerd op de smalle Rue de La Roche. Vlakbij onze chalets, dat wel, maar voor de rest had je nergens "rondhang-ruimte" - iedereen was immers de straat op/af aan het wandelen, waardoor je voortdurend een richting moest kiezen in de stroom mensen. De gezellige kermis-sfeer in Houffalize centrum was er hierdoor niet.
• De betaalzones waren zo lek als een zeef. We kennen het stadje uiteraard erg goed, maar zelfs eerste bezoekers vonden makkelijk een toegang tot het wedstrijdgedeelte zonder te hoeven betalen. Wij zien een financiele opdoffer.
• Vorige editie meer dan 15.000 toeschouwers... dit jaar -durven we schatten?- minder dan de helft. We schaten tussen de 4 en 6000. Niet meer! Had het frisse weer er mee te maken? Geen idee. Maar de animo van vorige editie was er niet bij. Op het spektakelstukken XCE en FourCross waren en hoop en al een paar honderd aanwezigen.

Jammer, met wat hier aan het publiek gepresteerd werd, zou het me ten zeerste verbazen dat Houffa volgend jaar opnieuw op de kalender zal staan. Hopelijk deelt de UCI deze indruk niet.

Dichtbij-vakanties meer in trek?

Reisorganisator Thomas Cook rapporteerde enkele weken geleden een verhoogde interesse in dichtbij-vakanties. Belgen spelen in deze tijden van crisis en onzekerheid op safe, en boeken hun zomervakantie aan de Belgische kust en de Ardennen.

We kunnen deze evolutie bevestigen. Niet alleen de zomervakantie, maar ook weekendjes worden momenteel erg vlot geboekt.

De reissector kon jarenlang mooie aanbiedingen voorleggen voor zomerreizen. De meer begoede reiziger kon betaalbaar naar exotischere bestemmingen, terwijl Jan-met-de-Pet voor een prikje naar Spanje of Turkije kon. Maar de tijd van opbod om ter diepst lijkt voorbij: de vlieg-touroperatoren worden genekt door hoge brandstofprijzen, en daar zitten geen marge op (lees: aan het transport verdienen ze hun boterham niet, en kunnen ze dus ook niet zomaar goedkoper maken).

• Op korte termijn zitten er dus heel mooie last-minutes aan te komen, wanneer operatoren hun overblijvende kamers gaan aanbieden aan barnumprijzen.


• Op middellange termijn zullen prijsstijgingen van het transport nog enigszins gecompenseerd worden door lagere verblijfskosten (hotel-eigenaars die hun lege kamers aan lagere prijs aanbieden - de capaciteit is overweldigend groot), waardoor de toerist slechts een beperkte prijsstijging zal aangerekend worden.


• Op lange termijn zijn we pessimistisch over de toekomst van de vliegreizen. Het transport zélf wordt dermate duur, dat de prijs niet langer gecompenseerd kan worden door de goedkopere verblijfskost. De prijzen gaan stijgen! Tenzij er dan toch een kentering komt in energieprijzen? Lijkt ons onwaarschijnlijk.

Wie vaart daar wel bij? Alles wat met de auto bereikbaar is. Want zelf met benzine aan €2/liter kan je nog steeds 4 man transporteren naar Rome voor minder dan €300.

Prairie Daiza

Het natuurpark Prairie Daiza Prara Disa Pira Daza Pairi Daiza lanceert een eigen bier. Onze boodschap dringt ook daar door. Moet ook wel, want Pairi Daiza heeft een rampzalig jaar achter de rug, met terugvallende bezoekersaantallen en tegenvallende inkomsten.

Dit park verdient een prijs voor slechtste marketingcampagne. Eerst investeert men jarenlang in dure TV-reclamespots, tot dat iedereen de kreet "Who-Ho, Paradisio!" kende. En met succes, bezoekersaantallen schoten de hoogte in. (Alleen de ligging van het Park illustreren bleek lastig. Afhankelijk van de campagne werd het "tegen Geraardsbergen", "in Brugelette", "bij Ath" , "tussen Doornik en Brussel"enzovoorts.)

Nadien werd de naam veranderd tot "Pairi Daiza". Moest zogezegd moderner klinken. Vraag aan 100 mensen de naam uit het hoofd te sommeren, en 99 zeggen het verkeerd (de 100ste was zijn hoorapparaat vergeten aan te zetten). Kortom, een marketing-misser van formaat. Jammer, want het park zelf is zéér de moeite! Als je het kan vinden.

KI onder de loep?

We schreven in 2009 al eens een blogpost over de aanbevelingen van de Oeso aangaande het KI.
En vandaag vindt ook het IMF dat het KI onder loep moet genomen worden. Onroerende inkomsten is één van de posten waar België nog niét de hoogste belasting ter wereld heft, en dat kan toch niet zijn, zegt het IMF.

Dit zwaard van Damocles was één van de redenen waarom wij vorig jaar onze chalet 6p verkochten.

Laten we hopen dat onze regering hier geen werk van maakt, want we zijn ervan overtuigd dat er van de voor de burger positieve suggesties (minder belasting op werk) weinig van in huis zal komen.

Toerisme: Van Mega naar Micro

Bij het promoten van onze vakantiestekjes proberen we ons steeds in de plaats van "de toerist" te stellen - hoe hij denkt, wat hem motiveert. Op die manier kan je identificeren welke troeven je kan uitspelen om de toerist tot een weekendje Ardennen te verleiden.

Hierbij enkele recente "trendspotting"-momenten:
- de gasten in het VT4-programma "Komen Eten" apprecieren telkenmale gerechten gemaakt met lokale producten
- de reaktie van een collega-verhuurder op deze blogpost
- het succes van de kleine brouwerijen, kaasmakerijen, ambachten...
- grotere "one-fits-all"-trekpleisters verliezen hun aanhang, omdat ze hun authenticiteit en identiteit verliezen in hun streven naar de grootste gemene deler. De toerist wil geen grootste gemene deler zijn, maar wil een ontdekkingsreiziger zijn. Een té grote commercialisering is nefast voor het behouden van zijn authentieke en lokale karakter (luistert u mee, brouwerij Moortgat/La Chouffe?)

Wij hebben niet de pretentie onszelf te betempelen als gekwalificeerd marktonderzoeker. Maar we zijn er van overtuigd dat deze evolutie er is, en dat ze mooie kansen biedt voor wie ze wil grijpen. We gaan alvast zélf een inventaris maken van alle aanbieders van producten en diensten met een hoog couleur locale-gehalte. Noem maar op: de chocolatier in Samrée, de Purnalet van La Roche, de restaurantjes met échte streekgerechten... We gaan deze promoten op onze site.

Het belang van wellnessen en andere saunas is voorbij - de mensen hebben dit inmiddels zélf ter beschikking bij hen thuis. Lokale, eerlijke, authentieke producten is de nieuwe trend. U las het hier eerst :-)

Bezetting voorjaar

Verschillende verhuurders melden ons een ondermaatse bezettingsgraad voor de komende maand maart, en worden nerveus. Ook wijzelf hebben nog heel wat weekendjes beschikbaar. Zit het Ardennen-toerisme in een dipje?

Persoonlijk denken we van niet - eender een samenloop van omstandigheden, namelijk de timing van krokus- en paasvakantie. Maart valt compleet tussen beide in, en is dus echt putje laagseizoen. Tel daarbij nog eens de nog onbetrouwbare weersomstandigheden (iedereen herinnert zich nog de 9 zomerse weken in april/mei vorig jaar), en het verwondert niet. April én de daarop volgende maanden werden tenandere al zeer goed geboekt, en ook de hoogseizoenboekingen dienen zich al vroeg aan.

Dus: geen paniek.

Kentering in vakanties?

Afgelopen jaren waren reservaties van één volledige week een uitzondering. 14-daagse vakanties -wel, ik denk niet dat we er de afgelopen 2 jaar nog eentje gezien hebben. Maar zie nu: op korte tijd ontvangen we reservaties voor periodes van 1 week, 2 weken...

Is dit een voorbode van een hernieuwde interesse in dichtbij-vakanties? Slaat "de crisis" - en dus de ondoorzichtigheid over verborgen reisuitgaven tijdens een buitenlandverblijf - toe?
Dit laatste blijft alvast een onmiskenbaar voordeel van de Ardennen: je rijdt er met de auto naartoe. Voor max. €50 transporteer je 4 mensen naar de vakantiestek. Eénmaal ter plekke kost het levensonderhoud precies evenveel als thuis.

Het is nog te vroeg om over een trend te spreken. Desalniettemin leggen we de week-huurders in de watten, door het suggereren van een resem tips voor plaatselijke trips.

Vrieskou

We moeten u waarschijnlijk niet vertellen dat het dezer dagen flink vriest. Deze morgen meldde onze besneeuwde Houffacam een -11, en Frank zegt dat het de komende dagen naar -17 kan gaan.

Da's dus flink koud, hoewel we nog lang geen januari 2009 hebben. Het grote verschil is dat onze eigen chalet niét wekelijks door-en-door verwarmd wordt door gasten. En als je niet verwarmt, dan houden ook de 20cm glaswol in de muren de kou niet tegen. Een meting leert ons dat de temperatuur in de living overdag ongeveer 8 à 10 graden bedraagt, met dank aan het winterzonnetje. 's Nachts zakt die echter flink dieper. Wijzelf hebben nog nooit bevroren leidingen ervaren, maar onze buren wel (zelfs al stond het water dicht).

Maatregelen zijn dus noodzakelijk. Wijzelf vinden het niet opportuun om de ganse leefruimte te verwarmen (wat toch zo'n 12Kw opslorpt). We verwarmen enkel badkamer (vermogen 2Kw), toilet (1Kw) en de ruimte onder de keukenkasten waar de leidingen in lopen (400w). De bergruimte met wateraansluitingen op het benedenverdiep heeft door de ondergrond een constante 14 graden, zomer en winter.

Tegelijk besparen we - een beetje - op het verbruik van onze koelkast : deze staat gewoon uit, en de deur staat open. Nog zo makkkelijk.

Too many cooks...

... spoil the soup!

Tot voor een paar maand lijstte de gemeente Houffalize alle vakantieverblijven (hotels, B&Bs, Gites) op zijn website, zonder discriminatie. In ruil voor €30 per jaar kreeg je weliswaar een uitgebreider visitekaartje, maar grosso modo volstond een eenvoudige vraag aan de gemeente om in dat lijstje te worden opgenomen. Eén van de weinige marketing-methodes die nog geen geld kostten, gezien het in het belang van de gemeente en de middenstand is.

Daar is afgelopen maanden verandering in gekomen. In een vlaag van verantwoordelijkheidsgevoel besliste de gemeente om tabula rasa te maken met deze lijst. Wie er opnieuw wou opkomen, moest bewijzen aan de hand van attesten dat zijn accommodatie erkend/goedgekeurd was.

Een lovenswaardig initiatief. Waarom? Omdat een erkenning door het CGT impliceert dat de accommodatie voldoet aan een reeks veiligheidsvereisten, in eerste plaats qua brandveiligheid. Voor kleinere Gïtes (tot 8 personen) is een dergelijke accreditatie een zuiver administratieve zaak (Keuring van electrische installatie + bevestiging door gemeente); maar voor de grotere verblijven zijn de vereisten verrregaander. Nooduitgangen, brandblussers, noodverlichting,... dat vraagt -eventjes- aandacht en investering.

Maar de inspanning om aan deze elementaire voorschriften te voldoen blijkt sommigen zelfs te veel. Veel B&Bs, Gïtes,.. laten liever de accreditatie door het CGT voor wat ze is, waardoor ze geen verplichting hebben om aan de voorschriften te voldoen. Misdadig, als je het aan ons vraagt. Alsof de CGT de richtlijnen opstelt om te uitbater te pesten, en niet voor de veiligheid van de gasten.

Oorzaak? Het ondoorzichtig kluwen van Acteurs de Tourisme, die elk op hun eilandje zitten, en niet onderling syncroniseren. Het lokale Maison de Tourisme weet niet wat men bij de FTLB vereist, en wat waren de criteria van de OPT nu al weer? Dezelfde als die van de Gïtes de Wallonie? Of de CGT? Een ongelooflijke warboel, waardoor er geen doorzichtige, uniforme regelgeving is. Voor de vakantieganger is het al even ondoorzichtig om uit te vissen aan welke standaarden een accommodatie voldoet. Het is voor velen dan ook géén criterium om een keuze te maken - ten onrechte.

Houffalize probeert alvast één en ander recht te zetten. Nu nog de anderen.
Wat kan u doen, als gast? Geen betere manier om de uitbater van het nut ervan te overtuigen dan er niet op vakantie te gaan. U wil toch niet eindigen zoals deze mensen?

PS. Chalet Houffalize voldoet aan alle normen, is gekeurd en erkend. Daarenboven zijn de chalets voorzien van rookmelders, brandblusapparaten, branddekens, verliesstroomcircuits,...

A la découverte du Patrimoine Ardennais

Het Parc Naturel des Deux Ourthes en la Fondation Hëllef fir d’Natur (GH Luxemburg) werken samen een nieuw project uit : "A la découverte du Patrimoine Ardennais"

Het wordt een grensoverschrijdend project, met als doel het natuur-patrimonium en cultureel erfgoed te valoriseren, en dit door middel van een grote randonnée.


De wandelroute verbindt Kaufenbach (Lux) met La Roche, via Houffalize. 104 km wandelweg wordt in twee richtingen uitgepijld, en verder opgedeeld in 6 lussen van 20 tot 100 kilometer. Kaarten en GPX (GPS) files worden voorzien. Het traject wordt verder voorzien van zitbanken, picknicktafels, en infopanelen.

Dit nieuw toeristisch initiatief is dus vergelijkbaar met het "Produit Touristique de Grande Randonnée", dat door de MTs van Houffa/Aisne werd voorgesteld in september ll. Bedoeling is dat uitbaters een pakket "wandel + verblijf" aanbieden, waarbij ze in zullen staan voor het transporteren van bagage naar het volgende punt.

Wie graag meer info wenst, kan terecht op de officiele voorstelling op 6 februari om 15u, Fosse d’Outh in Houffalize.

Houffalize op "Man Bijt Hond"

In de rubriek"mijn dorp" van het VRT-programma "Man Bijt Hond" wordt deze week Houffalize belicht. Echt ludieke zaken hebben we nog niet te zien gekregen, maar het is leuk om enkele bekende gezichten te zien in hun eigen leefomgeving.

Beoordelingen van accomodaties: Belgen milder dan Nederlanders?

Afgelopen weekend hebben we gesproken met de beheerder van een klein vakantie-parkje. De huisjes op het park zijn niet bijster groot en vrij basic ingericht, maar netjes. Met huurprijzen in laagseizoen van minder dan €90 voor een volledig weekend (ofte... €15 per persoon) kan je ook moeilijk vijf sterren gaan verwachten, het park richt zich dus naar de prijsbewuste vakantieganger.

Maar niet zo volgens de Nederlanders. Althans, dat is de indruk die je krijgt wanneer je er de beoordelingswebsite Zoover op naleest. De teneur in de feedback lijkt te zijn: "wij hebben ervoor betaald, en dus verwachten we de perfectie". Dat omvat dus evengoed een perfect nederlandstalige ontvangst, een receptie die minstens 24/7 open is, en diens meer. Slechts een uitzondering durft toegeven dat je gewoonweg krijgt waarvoor je betaalt, maar voor anderen is het feit dat het bos vol staat met die verdomde bomen die de zon tegenhouden, genoeg om de accomodatie neer te sabelen. De Nederlandse gasten waarderen het park met een 6,7/10.

De teneur van de Belgische commentaren is helemaal anders. Hier worden de positieve zaken belicht, zoals de natuur, de uitstappen, de rust... Negatieve punten haalt men minder aan. In de wetenschap dat je voor €89 per weekend geen al te hoge eisen kàn stellen?
De Belgische gasten beoordelen hetzelfde park met een 7,8/10.

Is de Nederlander kritischer dan de Belg? Mmmmmmmm.... even denken.... ja.

redevance TV

Er valt alweer een belastingsaanslag in de bus: de "redevance radio et télévision"; niet te verwarren met het "kijk aan luistergeld".

De aanslag slaat niet alleen op onze chalet, maar eveneens op de chalet die we begin vorig jaar verkochten... er wordt ons 2x €50 aangerekend. Er loopt dus één en ander mank in de administratie.

En dus even gebeld naar de betreffende dienst (081/33.03.74), alwaar we gedurende een half uur een bandje te horen krijgen, met de melding dat er nog honderdduizend wachtenden voor u zijn. Uiteindelijk geven we ook dat op.

Op de aanslag wordt ons verteld dat we fouten per aangetekend schrijven moeten laten rechtzetten, maar dergelijke réclamation impliceert niét dat de rekening niet betaald moet worden. "L'introduction d'une réclamation ne suspend pas l'obligation d'acquitter la redevance".

Een prachtig principe, vinden we. We sturen onmiddellijk een zelfgemaakte factuur van €50 aan de dienst "redevance radio et télévision". Onmiddellijk te betalen graag. Rechtzetten kan (... nà betaling), mits ons per aangetekend schrijven een uitgebreide motivatie toe te sturen. U kan ook altijd naar ons bellen. Of we de telefoon gaan opnemen, kunnen we echter niet garanderen.

Stormseizoen

De winterstormen blijven maar over ons land trekken....

De Ourthe staat gezwollen en kolkt, de stuwdam in Nisramont staat open.

Een flinke hagelbui zet alles in het wit, en dat op slechts drie minuten tijd...

Guide Promotionnel de Tourisme de Terroir

De CGT is bezig met een update van zijn PIVOT-databank, en schrijft hiervoor alle eigenaars van een door de CGT erkende accomodatie aan (inclusef Gites de Wallonie en Accueil Champetre).

Men wil in 2012 namelijk een geactualiseerde Guide Promotionnel de Tourisme de Terroir uitbrengen, met een repertorium van al deze accomodaties, inclusief kenmerken, voorzieningen en huurtarieven. Deze gids wordt gedrukt op 80.000 exemplaren Nl/Fr, en verspreid via de 42 Maisons du Tourisme, en enkele vakbeurzen. We zijn niet helemaal overtuigd dat een MT een ideale verspreider is - ik kan me moeilijk voorstellen dat iemand eerst 250 kilometer naar Houffalize gaat rijden, om pas dàn ter plaatse in de gids te snuffelen of hij nog ergens aan een bed geraakt, maar dat terzijde.

De databank wordt eveneens beschikbaar gesteld via de website, waarbij men via verschillende criteria een selectie kan maken.

Data aan te leveren aan het CGT - voor 25 januari aanstaande.

Eindejaar in de Ardennen

Nee, het was geen topper, de kerstvakantie in de Ardennen. Dat had alles vandoen met het weer. Koud was het niet, maar het heeft zowat onafgebroken geregend en gemiezerd, en dat vier dagen aan één stuk. Hierdoor was er zichtbaar minder volk op de been in de dorpjes en stadjes, de huurders van gites (nochtans in grote getale aanwezig) bleven warmpjes thuis en trachtten het binnen gezellig te maken.

Je kan natuurlijk geen volle week onafgebroken binnenzitten, dan begint zelfs het leukste gezelschap op de zenuwen te werken.

Wijzelf bezochten:

• Het Bastogne '44 museum in Bras, gelegen op 500 meter van de grens met Luxemburg, waardoor we de inkom al meteen terugverdienden. We waren de enige bezoekers in dit kijk-museum. Door het ontbreken van begeleidend didactisch leesvoer hebben we de diorama's al snel gezien, en bovendien joeg de kou ons snel weer buiten (het museum was niet verwarmd, en het was binnen dus ook maar 7 graden).

Tiens - waar hebben we die uitbater achter de balie nog gezien? Ah ja, hier dus, in een ander oorlogsmuseum in Bérismenil... blijkbaar een groeiende business.

• Radhadesh, het kasteel van de Krishna in Petit-Somme. Niet de eerste keer dat we dit doen. We kregen een aangename, openhartige rondleiding van een Canadese dame. Zonder géne kregen we antwoorden op onze vragen aangaande de bestempeling als "sekte", het verschil in mentaliteit en perceptie betreffende hun gemeenschap tussen Walen ("n'y allez pas, c'est une secte!") en Vlamingen ("Wat doen jullie hier nu eigenlijk?").

Welke kerstmarkten in 2011?

Na ons lijstje van vorig jaar, hier die nieuwe toppers en floppers van dit jaar :

TOP
Monschau : stemmig dorp, én stemmige kerstmarkt
Durbuy : ons vijfde jaar op rij dat we deze bezoeken, en nog steeds is deze zeer te pruimen

FLOP
La Roche : zielig, paar ongeinteresseerde kraampjes op een doodse parking

FLOPPER VAN HET JAAR
En de prijs gaat naar....Bastogne.
Jawel. Hoewel het er op zondag over de koppen lopen was (alle winkel zijn namelijk open) was er geen kat te zien op wat moest doorgaan als kerstmarkt op de Place General McAuliffe. Er was weliswaar een ijsschaatsbaan, maar die was helemaal overdekt in een tent, en kon aldus geen sfeer helpen scheppen. Wat restte was een paar houten barakjes in OSB-plaat, die ook langs de voorzijde bijna helemaal afgesloten waren (....omdat ze anders zouden instorten. Dit is géén grap maar de échte reden!!); je zag dus enkel de hoofden van de uitbaters. De andere helft van de kerstmarkt was gevuld met auto's van een plaatselijke KIA-dealer. JingleBells, JingleBells...

Nieuw Luxe-vakantieoord in Borzée?

Het Centre Nature van weleer in Borzée werd het laatste jaar gebruikt om gelukszoekers asielzoekers op te vangen. Maar de laatste bewoners werden vorige week uit het complex verplaatst naar andere opvangcentra. Het personeel werd intussen bedankt voor bewezen diensten.

Er bestaan nu plannen om het centrum op te waarderen tot een luxe vakantiecomplex, met een honderdtal bungalows en 30 kamers in het hoofdgebouw, goed voor meerdere duizenden overnachtingen per jaar, en werkgelegenheid voor meer dan 100 mensen. Althans, dat is de aanbeveling van een dure "studie", uitgevoerd door het Spaanse bureau Tourism & Leisure. U weet wel, dat is diezelfde firma die in 2009, in ruil voor €90.000, een studie maakte om het centrum een nieuwe toeristische impuls te geven. Ergens verliep er iets niet helemaal volgens plan, want anderhalf jaar later ging de boel op slot.

Never change a winning team, denken ze bij de ACOD (CGSP Wallonne) - kwestie van uw vakbondsbijdrage nuttig te besteden. Die ene Belg in het directiecomité van Europraxis/Tourism&Leisure heeft blijkbaar de juiste contacten.. Volgens het studiebureau is er zowat €30.000.000 nodig om de infrastructuur op te waarderen. De interne raming in 2009 om het complex helemaal te renoveren bedroeg €12.500.000 (twee dagen later bedroeg het al €18.000.000.). Kan allemaal best, maar blijft dan nog steeds de vraag of een dergelijke nieuwe infrastructuur de facto een rendabele bezettingsgraag kan genereren. Maar ja, first things first!

Het studiebureau is nu gelast met het zoeken naar investeerders. Hun eerste telefoontje was naar de Waalse overheid, maar daar moesten ze een nummertje trekken en op een oranje plastic stoeltje hun beurt zitten afwachten. Ze hebben nummertje 1676375. Hoever het staat met de zoektocht naar privé-partners (hotelketens, Pierre&Vacances, idélux,...) is niet gekend.

Onze persoonlijke mening wat ermee gaat gebeuren? Een Les-Onays-scenario. De omliggende bouwgronden worden verkaveld en verkocht aan particulieren. Voor de details van dit plan, gelieve €90.000 te storten op mijn rekening.

Bastogne Ardennes 44 museum

Uitstaptip voor tijdens het kerstverlof :

Bastogne Ardennes 44 museum in Bras.

Reportage bij TV Lux.

Prijsuitreiking : Appel à Projects FTLB

Gisterenavond werden in de WEX in Marche de winnaars bekend gemaakt van het Appel à projets 2011 - Tourisme & innovation".

Voor de goed gevulde zaal vertelde René Collin dat het budget verhoogd werd om de vele goede ideeën ademruimte te geven. In totaal werden 61 ideëen binnengestuurd, waarvan er 21 een financiële tegemoetkoming en/of logistieke ondersteuning kregen.

Uiteraard kon men bij die gelegenheid niet elk voorstel in detail gaan bespreken, en moesten we het dus stellen met een korte algemene beschrijving.

Zeer snel bleek dat vooral de verschillende Syndicats d'Initiatieve en Maisons de Tourisme in de prijzen vielen. Daar hebben we vraagtekens bij: deze mensen worden er immers al voor betaald om dergelijke ideëen uit te werken. Het toewijzen van fondsen aan de SI's is dus in sé een interne herverdeling van belastingsgeld tussen overheidsinstellingen. Maar goed, het siert hen dat ze meedenken, en als de toerist ermee geholpen is, waarom niet.

Maar daar wringt het schoentje.

Onze eigen defintie van "Promotie van Toerisme" is kinderlijk eenvoudig: wat moet je doen om ervoor te zorgen dat er ergens in Vlaanderen of Nederland een groep familie of vrienden zegt: "laat ons eens naar de Ardennen gaan!".
Wel, mensen die in het toerisme wérken, weten beter. De ingestuurde projecten blinken uit in wolligheid. Projecten met ronkende intenties zoals "Valorisation du patrimoine écologique et biodiversité" of zoiets (in de praktijk: zes pancartes met uitleg over de boomsoorten. Pak de valiezen al maar).

Zat er dan niets waardevols tussen? Misschien wel. Van zodra we er ons eentje kunnen herinneren, zullen we het laten weten.

Oh, dan nog een uitsmijtertje aangaande ons eigen ingestuurde idee (meer detail hier): Het project kreeg een vermelding, en er werd ons gevraagd om contact op te nemen met Frederic Rousseau, de IT-man van de FTLB. Van waar kennen we die alweer? Ahja, hiervan.

Edit : de winnaars staan online! Allen daarheen, komend jaar!

Appel à projets 2011 - Tourisme & innovation

We worden uitgenodigd door René Collin van de FTLB om aanwezig te zijn op de prijsuitreiking van het project "Appel à projets 2011 - Tourisme & innovation". We hebben hiertoe zelf een voorstel ingediend - een voorstel, waar we -in alle bescheidenheid- overtuigd zijn van de waarde ervan :-)

En hoewel we niet verwachten dat ons project weerhouden werd (de winnaars kregen ongetwijfeld een ander soort uitnodiging - naar verwachting een verzoek om zeker aanwezig te zijn opdat ze hun prijs in persoon kunnen afhalen), zullen we toch aanwezig zijn. Al is het maar om te horen welk project verkozen werd, en en passant wat te socializen - en een pintje te drinken met Chris Kruiyssen van ardennenbed.

Afspraak op 7 december, WEX in Marche-En-Famenne..

Internettoegang op een vakantiewoning

Deze week hebben we een reservatie uit Nederland mislopen. De reden? Chalet C, als enige nog vrij voor de gevraagde periode, bood geen internettoegang.


Dat internet-toegang thuis een must is, konden we al lezen in HLN. Maar hoe zit het in vakantiewoningen? Wil men daar niet eventjes "disconnected" zijn van de online slavernij?


Neen dus. Hoe weten we dat? Omdat wij het al zeven jaar lang meten.


Op het contactformulier van onze website staat reeds jaar en dag een checkbox waar de gast kan aanvinken dat hij internettoegang wenst. Technisch gezien moeten we dat niet weten, de Wi-Fi toegang is er sowieso. Maar intussen hebben we wel harde data aangaande de evolutie:

• 2005 : <10%


• 2006 : <10%


• 2007 : 15%


• 2008 : 20%


• 2009 : 30%


• 2010 : 40%


• 2011 : +50%

Dit betekent niet de facto dat mensen naar een andere vakantiewoning zullen zoeken indien er géén internettoegang is; daar hebben we géén harde data over. Maar de boodschap is duidelijk : internettoegang is een wens, een verwachting van de gasten.

Street View

Google Street view is live gegaan in België!

Mensen die op zoek zijn naar een vakantiewoning hebben er nu een prachtige tool bij, om na te gaan waar ze terecht komen. Want soms worden de mooie foto's op een website flatterend gekadreerd, en tonen niet steeds, pakweg, de drukke weg of spoorlijn vlakbij.

Jammer genoeg is "ons" straatje te klein, te smal, te rustig, en te doodlopend - de Google-auto heeft ons links laten liggen....

Foire St. Catherine Houffalize

Afgelopen weekend hebben we een bezoek gebracht aan de Foire St. Cathérine in Houffalize - en dit voor de eerste keer, o schande.

Het aangenaam winterzonnetje zorgde ervoor dat er heel wat volk op de been was. De stalletjes met Glühwein, gepofte kastanjes en oliebollen deden zowaar denken aan een vroege kerstmarkt. Een drietal straten waren goed gevuld met allerlei stalletjes, ambulante marktkramers, en vele, véle verkopers van LatijnsAmerikaans-aandoende kledij, mutsen en prullen (jeweetwel, uitgebaat door het soort Peruvianen die vroeger op elke hoek van de straat lustige deuntjes stonden te spelen.).
Best leuk om te doen!

Werken Bastogne Historical Center

Er wordt volop gewerkt aan de uitbreiding van het Bastogne Historical Center. Het museum zal bij de oplevering eind 2013 drie keer groter zijn, met ruimte voor interactieve diorama's, tijdelijke tentoonstellingen,...

Men hoopt op die manier om meer bezoekers aan te trekken - vooral scholen laten het museum vooralsnog links liggen, en net deze laten de teller snel aantikken.

Dit neemt niet weg dat de toeristische dienst traditiegetrouw de bezoekersaantallen graag wat rooskleuriger voorstelt dan wat ze in werkelijkheid zijn. Zo beweert men dat het Mardasson per jaar 1.000.000 bezoekers aantrekt, ofte 2700 per dag. Elk uur van de dag zouden er dus gemiddeld zo'n 250 mensen moeten rondlopen. Wel, alvast niet op de vele momenten dat wijzelf er rondlopen. En oeps, slechts 6% daarvan bezoekt ook het museum... something doesn't add up.

Je vraagt je af hoe ze hun gezicht in de plooi kunnen houden bij het verspreiden van dergelijke klinkklare nonsens (de berekening gebeurt, net zoals bij de MIVB, op basis van extrapolatie van een momentopname. Men telt de aanwezigheid op piekmomenten, bvb tijdens een herdenking, en dan wordt dat simpelweg vermenigvuldigd met het aantal dagen per jaar. Klaar!)

Belgacom Hotspot

Belgacom lanceert, in samenwerking met Fon, een systeem waarbij de VDSL-abonnees hun internetverbinding delen met anderen, om aldus 100.000 Belgische hotspots te creeëren.

De klant hoeft daarvoor niets te doen, ahum. Belgacom gaat er de facto van uit dat u dat toelaat, en zal uw BBox modem vanop afstand flashen. Tenzij u expliciet gaat zeggen dat ze niet mogen. "Opt-out" dus - hoewel dat absoluut niet wettelijk is, want een éénzijdige aanpassing van uw overeenkomst met Belgacom.

Chalet Houffalize ook internet-klant bij Belgacom. Wij hebben echter geen BBox, maar wel een ouderwetse Philips Modem, en daar kan Belgacom niet aan prutsen vanop afstand. Niet erg, zo lezen we : "Hebt u een andere modem? Dan kunt u gebruik maken van de hotspots, maar kunt u zelf uw modem nog niet delen." Joepie, dachten we eerst, zélf niet delen, maar wel op andermans netwerk kunnen surfen. Euh....nee. Er staan "nog niet". Want wie dieper in de voorwaarden graaft leest: "Uw modem zal aangepast worden voor gedeeld gebruik tijdens de komende maanden".

Krijgen we een BBox modem dan, gratis en voor niets? Geen idee. Willen we een BBox? Neen. We vinden het scary dat Belgacom vanop afstand zo maar onze modem kan gaan beheren. BBox = Big Brother Box. Bovendien weten we niet of dat ding compatibel is met de poorten van onze IP-camera's en SlingCatcher.

Oudejaar vrij!!!! .... en alweer bezet.

De nieuwe eigenaars van chalet A (6personen) melden ons dat ze zelf dan toch geen oudejaar kunnen vieren in de chalet. Of we een nieuwe huurder kunnen zoeken voor die periode?

Aangekondigd op onze homepage om 13u45. Reservatie binnen om 17u25.

Meer toerisme in Wallonië... of toch beter niet?

Ondanks het feit dat we er geen financieel belang meer bij hebben (we genieten geen huurinkomsten meer sinds de verkoop van onze chalet 6p, en het uit-verhuur halen van de chalet 8p), blijven we toch graag het reilen en zeilen van het toerisme in Wallonie volgen, en zelfs bevorderen (zie vorige blogpost).

Wijzelf hoeven niet overtuigd te worden van de troeven die er zijn - wijzelf vonden in de Ardennen wat we als vakantieganger zochten. Vele andere potentiele bezoekers zijn daar echter nog niet van overtuigd; en de versplinterde overheidsdiensten lijken niet bij machte om daar veel aan te veranderen. De bezoekersaantallen dalen.

Een ervaring in het buitenland (Turkije) doet ons de vraag stellen of we niet voorzichtiger moeten zijn met wat we wensen. Be careful what you wish for, you may just get it.

Toeristische trekpleisters hebben geen greintje couleur locale meer. In pakweg Alanya wordt je overal aangeklampt in het Hollands, in de Spaanse Costa's zie je meer Full English Breakfasts dan wat anders. In die mate zelfs, dat er meer en meer vraag komt naar "authentieke" reizen, zoals bijvoorbeeld naar berber-gemeenschappen, of ongerepte Turkse bergdorpjes. Probleem is: van zodra je deze authentieke uitstap regelmatig organiseert, verdwijnt de authenticiteit als snel. In de praktijk : die ouwe gerimpelde Turkse bergdorpeling op zijn gammele stoel buiten het locale cafeetje zal zich al snel opnieuw gaan installeren telkens de volgende buslading gapers eraan komt.

En dus vragen we ons af of we ze wel willen, ganser horden toeristen in de Ardennen. Willen we niet liever de authentieke, ongerepte, kleinschalige, ... Echte Ardennen?
Wij hebben makkelijk praten natuurlijk, we moeten niet leven van de centjes van de toeristen :-)

Appel à projets 2011 - Tourisme & innovation

René Collin, provinciaal député, heeft enkele weken geleden een oproep gelanceerd - een Appel à projets 2011 - Tourisme & innovation.

Al wie aan de voorwaarden voldoet, kan een uitgewerkt idee voorleggen met als doel het toerisme te promoten. Een enveloppen van €50.000 werd vrijgemaakt. De winnaar kan aanspraak maken op een subsidie van €500 tot €€10.000.

Eventjes was er twijfel of wijzelf in aanmerking zouden komen om een projectje in te dienen, maar aangezien onze "uitbatingszetel" zich in de provincie bevindt, kan het alsnog. We sturen een uitgewerkt idee in (te lang om hier uit te schrijven, maar in essentie betreft het toeristische geocache-trajecten doorheen de verschillende gebieden van de MTs. Wie interesse heeft in het dossiertje, stuur ik het op verzoek door).

Of het weerhouden zal worden? Twijfelen we aan. Niet omdat het niet effectief zou zijn, dat is een meetbare garantie. De achilleshiel is echter dat de indiener ook dient in te staan voor de uitvoering - financiering, promotiematerialen, man-uren... dat kunnen wij dus niet. Beetje een gemiste kans volgens mij, want deze oproep was een unieke manier voor een overheidsinstelling om valabele ideeen "uit het veld" binnen te krijgen.

Kerstmarkten

Een overzichtje van de kerstmarkten in de ruime buurt :
http://www.ftlb.be/nl/agenda/evenement/liste.php?evecat=19

Onze aanraders : Durbuy & Bouillon.
We geven de kerstmarkt in La Roche een vierde kans, nadat ze vorig jaar de boot miste qua sfeer, animatie en bezoekers. Idem ditto voor het zeer bescheiden marktje in Bérisménil (vooral omdat we er toch moeten passeren op weg naar Durbuy).

Eerste vrieskou

14 oktober : eerste vrieskou in België! De grondtemperatuur in Houffalize deze morgen is -2, en er de bodem is bedekt met een wit laagje rijm. Wij hopen op en herhaling van de winter 2010-2011, met meer dan 35 dagen sneeuw!

Toeristen uit Duitsland

De FTLB vraagt via een enquête onze mening aangaande Duitse toeristen.

De FTLB richt zich traditoneel op de usual suspects, namelijk Vlamingen, Nederlanders en Walen. De Duitse markt wordt slechts beperkt geviseerd, via een Duitstalige brochure, een aanwezigheid in "Ardenne Eiffel", en hier en daar een vakantiesalon in Duitsland. De vraag luidt: Moet de FTLB die markt aktiever benaderen?

Het aantal toeristen uit Duitsland zou tussen 2007 en 2010 met 50% gestegen zijn. We hadden hier liever absolute cijfers gezien om een idee te vormen (van 2 naar 3 is ook +50%).

Of we daar brood inzien? Niet heel veel - de Duitsers hebben qua natuur genoeg aan hun eigen Eiffel. De enige kansen zien we op vlak van cultuur, stedenbezoek en kastelen. Dat laten we dan ook weten via de enquête.

ADSL hapert

We ervaren opnieuw wat haperingen met onze Belgacom ADSL Comfortlijn. Onze Houffacams sturen niets door, en de e-services toont geen verbinding. Géén internetverbinding dus.

Dan maar een telefoontje naar de klantendienst van Belgacom. De medewerker ziet regelmatige onderbrekingen in de verbinding; en deze worden niet veroorzaakt door stroomonderbrekingen. Het probleem ligt hem dus aan de ADSL-verbinding zelve.
De ADSL is nooit 100% betrouwbaar geweest in onze chalet - en dit vermoedelijk door de grote afstand naar het dichtstbijzijnde aansluitpunt.

(in onze straat lag trouwens geen telefoonlijn. Wij hebben in 2005 gebruik gemaakt van een tijdelijke promotie van Belgacom "gratis aansluiting inclusief graafwerken tot aan uw woning!" - waarna Belgacom met zware graafmachines een sleuf van 300 meter heeft getrokken tot aan de hoofdweg, teneinde ons aan te kunnen sluiten. Hebben ze dààr hun broek aan gescheurd zeg).

Belgacom stuurt een technieker om de lijn uit te meten. We zijn benieuwd.

vergadering : Produit Touristique de Grande Randonnée

Afgelopen donderdagavond waren we aanwezig op een vergadering, georganiseerd door de MT Houffa/Aisne, teneinde een nieuw concept te bespreken: een "Produit Touristique de Grande Randonnée".

De twee Maisons te Tourisme hebben een lusvormig traject doorheen de twee streken uitgestippeld. Het 210 kilometer lange traject, dat grotendeels GR57 volgt, zal specifiek worden bewegwijzerd.
Met de "acteurs de tourisme" als partner zal een ééndaagse of meerdaagse wandeltocht worden gepromoot, waarbij de wandelaar een doorzichtig pakket aangeboden krijgt van wandeling + verblijf. De wandelaar kan op eender welk punt langsheen de route inpikken op het traject, en overnacht bij deelnemende partners (Chambre d'hötes, B&B, Gites,...) langsheen het parcours. De vergoeding is gebaseerd op een verblijfsforfait per dag - wat de zaak voor de wandelaar uiteraard erg transparant maakt.

Leek ons een super idee... maar toen meer details vrijgegeven werden begon het enthousiasme van de aanwezigen ietwat te temperen.

• Niet de MT's spelen een centrale rol in de reservaties van de opeenvolgende stops, dat moeten de uitbaters zelf doen. De uitbaters moeten aldus zélf op zoek naar beschikbaarheid bij een collega voor de volgende stop van de wandelaar. De rol van de MT's beperkt zich tot promotie (lees : een foldertje, een webpagina)


• De bagage van de wandelaar moet door de uitbater worden vervoerd naar zijn volgende stop.


• De uitbaters onderling moeten zien te regelen dat de wandelaar na afloop van zijn tocht opnieuw kan terugreizen... dus zijn auto overbrengen naar zijn laatste stop, ofwel hem wegbrengen naar openbaar vervoer... zéér arbeidsintensief en duur allemaal, voor iemand die slechts één nacht blijft..

En wat is de rol van Gïtes/vakantiewoningen? Hier zien we een waaier van problemen opduiken :

• Eén overnachting kan veelal niet, men huurt per week of weekend.


• De vaste kost voor één overnachting is aanzienlijk (schoonmaak,...)


• Gîtes voorzien veelal niet in voor een wandelaar noodzakelijke faciliteiten : beddegoed, handdoeken,... Bovendien zou de wandelaar ook zijn eigen potje moeten gaan koken... onwaarschijnlijk dat hij dat zal doen.


• Gïtes kunnen gewoonweg geen forfaits aannemen, de prijsverschillen tussen hoog-en laagseizoen bedragen 200%


• Onbemande Gites kunnen niet voorzien in vervoer van reiziger en/of bagage.

Een goed idee voor B&B en Chambre d'hôtes; maar... niet voor ons.

Het project werd geinitieerd onder Europese auspiciën (of wat hàd u gedacht). Wie zin heeft in een rondje Eurospeak, hier de aanzet (PDF).

Chalet 8p.: juli 2004 - september 2011

"Onze" chalet 8p is nu officieel uit verhuur. De 3467ste -en laatste- persoon verliet vorige maandag de chalet.

Deze chalet is 373 weken in verhuur geweest. Van de 373 weekends raakten er 372 verhuurd, ééntje niet. Slechts weinig vakantiewoningen in de Ardennen (lees: géén) genoten dergelijke bezettingsgraad.

Inmiddels werd de chalet al helemaal heringericht - het kogelvrije maar zakelijke interieur maakt plaats voor een gezellig huiselijke inrichting.

We stoppen heden de rapportering over deze chalet. Op deze blog beschrijven we namelijk "het reilen en zeilen van het verhuren van een vakantiewoning in de Ardennen" - maar aangezien deze woning nu officieel niet meer verhuurd wordt, valt daarover geen verder nieuws te rapen.

We verhuren weliswaar nog steeds drie andere chalets in onze straat, en blijven hierover tot nader bericht updates plaatsen.

Produit Touristique de Grande Randonnée

Het maison de Tourisme van Houffa/La Roche en Ourthe/Aisne stuurt ons een uitnodiging tot een vergadering. Men wil de idee ontwikkelen van een "Produit Touristique de Grande Randonnée".
De uitnodiging biedt weinig details, maar we menen te kunnen afleiden dat men een zevental tracées wil uitwerken over de gemeentes Durbuy, Erezée, Houffalize, Hotton, La Roche, Manhay en Rendeux (vermoedelijk de GR57).

Of men als doel heeft om meerdaagse tochten te ontwikkelen, of zich ook richt naar dagstappers weten we niet. Nogthans is dit voor een verhuurder van vakantiewoningen cruciaal : weinig eigenaars zullen geneigd zijn om slechts één overnachting te faciliteren. Misschien richt deze formule zich dan meer op B&B, jeugdherbergen en dergelijke?

Maar de idee lijkt ons zeer waardevol. Voldoende reden om langs te gaan, en naar de plannen te luisteren!

22 september, 19u in Salle Du Concordia in Erezée. Vooraf aanmelden noodzakelijk via rando@ourthe-et-aisne.be

Voorraden

Onze chalet 8p. werd in 2004 ingericht met het oog op verhuur. De huisraad beantwoordt aan een resem criteria, waar je als "gewone" eigenaar niet bij stilstaat. Stevigheid is daar slechts één van. Hier nog een paar illustraties :

• Poten van meubilair (zetels, stoelen) in gecoat metaal - houten poten zouden immers gaan rotten door de veelvuldige dweilbeurten


• Nergens tapijt... tot onze schade ondervonden, toen een splinternieuw tapijt in de relaxruimte al na één maand dermate bevuild was, dat zelfs reinigen nutteloos was - naar het containerpark ermee...


• Bedden met metalen frame en vrij harde latex matrassen, dubbele wasbare beschermers en overtrekken


• borden, glazen, bestek... van standaard hotelporcelein, zodat bij breuk aangevuld kan worden door identieke

In de afgesloten bergruimte onder de leefruimte bevindt zich een aanzienlijke stock van huisraad en toestellen, opgebouwd doorheen de jaren naargelang onze ervaringen met breuk en onderhoud :

• reservevoorraad van 30 vervanglatten voor de lattenbodems
  reserve koffiezet-apparaat


• reserve radiators


• reserve douchestang


• reserve koffie-mugs


• reserve kachelsleutel


• reserve schakelaars voor fornuis


• reserve universele zappers voor apparaten (reeds geprogrammeerd voor alle aanwezige toestellen)


• vele tientallen halogeenlampen, met een reuzestock gloeilampen (wij geloven nog niet in die ecologische brol... een CFL in een vochtige badkamer, met korte gebruiksintervals? Binnen de week gegarandeerd kapot!)

Deze komen zonder twijfel nog te pas - we verwachten wel dat de wear&tear veel minder snel zal zijn.

Laatste huurders

Vandaag verlaten de laatste gasten onze vakantiewoning. Straks komt de poetsvrouw de boel schoonmaken, en vanaf dat ogenblik kunnen we er - 7 jaar na de aankoop - eindelijk gebruik van maken wanneer we willen, zolang we willen.

De laatste 7 jaar dienden wijzelf anderhalf jaar op voorhand door te geven aan ons verhuur-agentschap wanneer we van ons huisje zélf gebruik wensten te maken. Telkens legden we een achttal weekends vast. Die weekends trokken we dan ook naar de Ardennen - of het nu mooi weer was of niet.

Elk verblijf in ons eigen huisje verschilde in niets van het gebruik dat een reguliere huurder ervan maakte: ook wij dienden bij aankomst de bedden op te maken, inkopen te doen, allerhande voorraden uitladen,... om dan twee dagen later alles weer in te pakken, en de woning "leeg" achter te laten, klaar om de volgende gasten te ontvangen. Hoewel we mettertijd in deze routine bedreven werden, begon het toch door te wegen - in die mate dat we een "simpel" weekendje te kort begonnen te vinden, met al die rompslomp.

Dat alles verandert nu: als we komend weekend de bedden opmaken, mogen onze donsen gewoon blijven liggen, klaar voor ons volgend bezoek. Zàlig!

Onderhoudskost bij verhuur = 2x normale onderhoudskost

Volgend weekend verblijven de laatste gasten in de chalet 8p.

Nu er de afgelopen jaren meerdere duizenden mensen over de vloer geweest zijn, kunnen we een inventaris opmaken van de wear & tear die ons huisje inmiddels te verduren kreeg. En die is niet min. We kunnen inmiddels van zowat elk toestel, elke voorziening een verhaal schrijven van wat er doorheen de jaren mee gebeurd is. Het wordt pas helemaal duidelijk wanneer je het kostenplaatje bekijkt.

Wij hielden eraan om dingen die stuk waren steeds te herstellen of vervangen, om eventuele teleurstelling van gasten te vermijden, ook wanneer die herstellingen enkel esthetisch waren. Andere verhuurders doen dit niet steeds.

Als we gaan vergelijken met de levensduur en onderhoudkost van de toestellingen en voorzieningen in eigen huis, kunnen we stellen: de onderhoudskost van een vakantiewoning in verhuur is (meer dan) dubbel zo groot als bij de eigen woning. Dit kan je grosso modo doortrekken over de ganse lijn:
- Apparaten : Daar waar een vaatwasmachine bij je thuis 10 jaar meegaat, zal die in een vakantiewoning het na 5 jaar voor bekeken houden.
- huisraad : meer dan dubbel zoveel gebroken borden, glazen...
- algemeen : vloeren, muren,... vertonen (meer dan) dubbel zoveel gebruikssporen.

Intussen kennen we ook perfect welke voorzieningen extra gevoelig zijn voor schade in verhuur. Onze douchestang is hiervan het typerende voorbeeld : we hebben de afgelopen jaren een tiental douchestangen geprobeerd, met verschillende systemen. Geen enkel overleefde het. Enkel twee vaste bevestigingspunten voor de douchekop houden het nu al meer dan 6 maand vol.

In retrospect, zouden we het dan nog gedaan hebben? Laten we het zo stellen: indien we toendertijd de huurinkomsten niet nodig hadden, neen. Gelukkig kunnn we ermee stoppen op een ogenblik dat ons huisje nog niet dermate toegetakeld is, dat het onomkeerbaar zou zijn. Mits een hoop TLC genieten we binnen een paar weken van het stekje, dat we altijd gewild hadden.

Laatste bezoek als "gast"

Afgelopen weekend hebben we ons laatste bezoek doorgebracht als "gast" in onze chalet (lees: aankomen, alles uithalen, bedden opmaken, eten kopen,... en nadien alles terug opbergen, klaar voor verhuur).
Nog een tweetal weken, en onze chalet 8p verwelkomt zijn laatste gast; en daarna gaat hij uit verhuur. Inmiddels ligt de bergruimte al vol met materiaal dat we "voor onszelf" voorzien hebben, maar nooit geplaatst werd omdat niet tegen verhuur bestand is.

Het was er alweer aan te zien dat we twee maanden niet geweest zijn: zes kussenslopen (nieuw gekocht enkele maanden geleden) waren alweer verdwenen, meerdere borden en glazen gebroken, vaatwasfilters verstopt, lattenbodems gebroken....

Neen, we zullen er niet rouwig om zijn om de chalet eindelijk voor onszelf alleen te hebben.

Hoe zou het zijn met.... het toerisme?

Vorig jaar schreven we een blogpost over de bedenkelijke toekomst van het toerisme in de Ardennen.

Eén jaar verder, hoever staan we?

Wel, ik durf te stellen er niet ver naast te (zullen) zitten.
- de campagnes vanuit de overheid blijken weinig of geen invloed te hebben op het aantal bezoekers. De bezoekersaantallen stagneren of lopen terug.
- er zijn nog steeds weinig of geen nieuwe/vruchtbare initiatieven van de lokale Syndicats d'initiatives, veelal te wijten aan politieke benoeming (lees: deze mensen voelen zich geen betrokken partij.)

Maar.... er blijken her en der toch schuchtere pogingen vanwege de plaatselijk middenstand en andere "acteurs de tourisme". We noemen er eens een paar op ter illustratie:

• De opkomst van "greeters" - lokale inwoners die toeristen persoonlijk ontvangen, en hen de streek laten zien (zie artikeltje uit l'Avenir)


• nieuwe, leuke samenwerkingen die kunnen leiden tot een voor de toerist aantrekkelijker aanbod, vb. "Balade Gourmande" van het toeristentreintje in La Roche (video via TVLux)


• Live muziek, Wijnbar, Tapas... en dat allemaal gratis op het dorpsplein van Houffalize, een samenwerking tussen verschillende partijen uit de lokale Horeca & sympatisanten.


• Begeleide wandelingen door dorpen

Dergelijke nieuwe ideeën en intiatieven kunnen wel degelijk een positieve impact hebben op het toerisme, en getuigen bovendien van door de bezoeker gesmaakte "couleur locale". Het is voor de organsiatoren even de handen uit de mouwen steken, maar liever dàt, dan te wachten op een lethargische overheid.

Wij gaan alvast deelnemen!

Aanpassen voorafbetaling electriciteit

Energieleverancier Electrabel domicilieert maandelijks €177 van onze rekening als aanbetaling voor de aankoop van hun twintigste privé-vliegtuig op de jaarlijkse electriciteitsrekening. Maar omdat het uit-verhuur-halen van onze eigen chalet 8p wel erg nabij komt, hebben we gevraagd dit bedrag aan te passen naar -voorlopig- €100. We mogen immers veronderstellen dat het verbruik aanzienlijk zal afnemen, aangezien vanaf half september de chalet enkel nog door onszelf gebruikt zal worden.

Dit is onze eerste "besparing"!

Happy Birthday HouffaCam

Onze Houffacam blaast omstreeks deze tijd zijn vijfde kaarsje uit.

IP Camera's heb je in alle soorten en maten, maar deze was (is) zijn dure aankoopprijs wel degelijk waard. Zonder haperen stuurt onze Houffacam al vijf jaar lang zijn beelden door, bij regen en zonneschijn, bij vrieskou en bij hitte. De in de behuizing ingebouwde verwarming, ontdamping en koeling doet ook vandaag nog trouw zijn werk.

Te koop bij Gadget-Spot, prijs ongeveer €500.

Hierboven beelden van de maand juli, van 2007 tot en met 2011.

Uit eten in Houffa

In een dorp met 1800 inwoners is het niet eenvoudig om een Horeca-zaak leefbaar te maken. Tel daarbij nog het feit dat de omliggende streek dunbevolkt is; en dan weet je dat je van je inkomen grotendeels afhankelijk bent van de toeristen.

De laatste jaren zijn er in Houffalize toch enkele verschuivingen merkbaar:
- enkele nieuwe snelle-hap-zaken (een Pitazaak, een broodjeszaak, een derde frituur)
- een paar restaurants in het duurdere segment (we vinden dat ze allemaal wel in het dure segment zitten, maar dat terzijde).

De Fastfood moet het voornamelijk van de toerist hebben - op 1800 inwoners, waarvan veel oudere mensen, kan je niet teren. Dit blijkt echter geen evidentie in Houffalize, er is namelijk te weinig dagjestoerisme. Verblijfstoeristen in vakantiewoningen koken zelf, hotelverblijvers kiezen voor Vol Pension. De fastfoods hebben het dus niet makkelijk, één recente zaak staat alweer te koop.

De duurdere restaurants doen het niet slecht. La Fleur de Thym, verhuisd naar een groter pand net buiten het centrum, zit veelal goed vol, dankzij meerdere lovende recenties in de vakpers. Hierdoor trekken ze klanten aan die speciaal voor het restaurantbezoek bereid zijn een verplaatsing te maken.

Het moeilijkste segment zit er midden in: de "gewone" Belgisch/Franse keuken. Zoals reeds hierboven opgemerkt ligt hun prijsniveau vrij hoog (steak-frites: €23) zonder dat je van een culinaire ervaring kan spreken. Meerdere van deze zaken doen intussen echt oubollig/ongezellig aan, door een gebrek aan investering. Geen reden om er vanuit pakweg Bastogne naartoe te rijden dus. Dit wordt vernieuwen of verzuipen, vrezen we...

Google update

Google Belgie vertoont sinds gisteren een serieuze update. Is dit de gevreesde Panda 2.2 update? Alle webmasters - deze inclusief - laten hun koffie staan, en bekijken de mogelijke gevolgen voor hun website rankings. Hold on to your seat, this is a major one!

Wat is er zoal veranderd, op het eerste zicht?

• integratie van "social" - wie een Google account heeft, krijgt aangepaste zoekresultaten


• Deze zoekresultaten krijgen een "u heeft dit gedeeld" notificatie


• URL komt vlak onder de titel, in plaats van onder de beschrijving


• De getoonde taglines komen van verschillende bronnen

De finesses hebben we nog niet nader onderzocht, dat webmastertje-spelen is namelijk niet waarvoor de baas ons betaalt. Maar op het eerste zicht is de impact voor ons ronduit positief - voor die keywords waar we ons op richten zijn we gepromoveerd naar de derde plaats op de eerste pagina.

Nu afwachten wat er gebeurt nadat het stof wat gaan liggen is.

Klusjes juni

Volgende klusjes uitgevoerd :

• Vernietiging wespennest (1x wijzelf, 1x door Brandweer)
• vervangen staanlamp (iemand heeft de vorige laten vallen... volledig vernield....)
• vervangen lampjes
• aanvullen ontbrekende kopjes
• onkruid wieden
• mierenbestrijding
  

Nog te doen:

• snoeien bomen
• snoeien coteniaster

Moulin Bocq

Het bekende buitensportbedrijf Moulin Bocq (aka. Naturaction) stuurt ons een promo-mailtje, met het vriendelijk verzoek hun activiteiten aan onze gasten voor te stellen. Raar, want toen we hen daar vijf jaar geleden zelf om vroegen, hadden ze geen interesse in samenwerken - wegens te kleine groepen.

Misschien wél interessant voor wie een eigen zaak in de outdoor wil beginnen: het ganse ding, herberg én outdoor, staat al eventjes (vrij anoniem) te koop.

World Cup trekt volk aan

Reeds enkele uren nadat de UCI besliste dat Houffalize opnieuw op de Mountainbike-kalender voor 2012 stond, stroomden de reservatie-aanvragen binnen - niet alleen van deelnemers, maar ook van teams (Specialized,...). De teller staat op 19 aanvragen.

Jammer genoeg zijn we reeds "uitverkocht"... We kijken opnieuw uit naar het bezoek van onze vrienden van het Merida Multivan Team!

World Cup Mountainbike 2012 opnieuw in Houffalize!

De UCI-World Cup mountainbike keert na een jaar afwezigheid terug naar Houffalize. In het weekend van 14 en 15 april strijkt de belangrijkste wedstrijdserie weer neer in de Ardennen.

SUPER!!!

Chalet 8p. - aanpassing website

Onze chalet 8p is -op enkele midweeks na- volboekt. Aangezien we gepland hebben deze uit verhuur te halen, hebben we onze website aangepast.

De website blijft gewoon bestaan, en biedt nu de 3 chalets aan even verderop die via ons agentschap verhuurd worden (waaronder onze ex-chalet 6p). Op die manier blijft de site nuttig, en biedt ze de bezoeker wat hij zocht.

Mocht het zijn dat we in de toekomst opnieuw onze chalet 8p. in verhuur geven, kunnen we de oude html-files eenvoudigweg terug uploaden naar onze server.

Nu even een paar dagen test-draaien!

Boomschors...

Afgelopen weekend werd de tuin van onze chalet voorzien van een laagje boomschors. Een werk, waarvan ik nu al weet dat ik er uren over zal zagen tegen mijn kleinkinderen.

Vrijdagmorgen 8u45 stond de vrachtwagenchauffeur van Foronex onderaan de straat te hoofdschudden. Moest hij dààr op, op dat steile betonpaadje van tweeënhalve meter breed? Het kostte overredingskracht om het te proberen. Gauwgauw bij de buren aangeklopt, dit was namelijk een projectje voor onze beider tuinen.

De vrachtwagen kon ongeveer 1/3de van zijn lading kwijt op de oprit van onze buur. 2/3 werd op onze oprit gelost; net nadat we onze gasten spoorslags de auto's van de parking wegjaagden. Mensen, die schors blééf maar uit die vrachtwagen komen. 70 kubieke meter alstublieft - 20 meer dan we er besteld hebben. Buurman en ik keken mekaar beduusd aan, en dan naar onze twee kruiwagentjes... even hoofdrekenen.. 1 kuub = 13 kruiwagens.... 70 kuub = ..... Sh*t, waar zijn we aan begonnen (Dat was tenandere ook de reaktie van alle andere buren).

Niet getreuzeld, we zijn er aan begonnen. Met de hulp van buurvrouw op vrijdag, en op zaterdagnamiddag van vrienden van beide kanten. Tegen dan stonden buurman en ikzelf te zuchten en kreunen van vermoeidheid, spierpijn en blaren. Op zondag hebben we de laatste 10 kuub verdeeld - aan de straatkant.

Beste buren, super-bedankt. Beste vrienden/familie-helpers, super-bedankt. Beste helemaal-bovenbuur, bedankt voor de BBQ op zondagavond.

Dat doen we dus nooit meer. Wel, toch niet de eerste vijf jaar.