Verhuur : Pool of individueel?

Omdat we het hieronder toch al hadden over verhuur van huizen op vakantieparken, gaan we even dieper in op het "Pool"-verhuursysteem, dat gangbaar is in dit type park (Les Etoiles, Bonsoy, La Boverie,...).

In een Poolsysteem wordt een nieuwe huurder door het verhuur-agentschap geplaatst in een willekeurige vrije chalet (De voorwaarde is dus alvast dat alle chalets een soortgelijke, evenwaardige inrichting hebben, wat het geval is in dergelijke parken.) De huurder kan meestal aan de receptie wel een voorkeur uitspreken (hogerop, op einde van een straat, niet ver van zwembad,...), maar dat wordt pas toegekend in mate van beschikbaarheid.
De eigenaar weet dus veelal niet wie, hoeveel keer, en wanneer zijn chalet wordt gebruikt.

De huuropbrengsten van alle huizen in de pool worden dan in één grote pot bijeen gegooid, en evenredig verdeeld aan de respectievelijke eigenaars. Iedere eigenaar krijgt dus evenveel, terwijl het dus perfect mogelijk dat één woning meer bezet werd dan een andere.

Wat is het voordeel van een poolsysteem?

• als eigenaar kan je bijna altijd gebruik maken van je eigen chalet - immers, een mogelijke huurder wordt eenvoudig elders geplaatst.
• De verhuur-opbrengsten zijn minder conjunctureel en incidenteel.
• Poolsysteem-verhuringen zijn ideaal voor verhuur via aggregators zoals Bungalow.net, Belvilla, Eurorelais,.... en krijgen daardoor waarschijnlijk meer visibiliteit dan eigen, individuele marketing-inspanningen.

De nadelen zijn echter niet min :

• Als eigenaar heb je weinig motivatie om zelf meer huurders aan te trekken... want de meer-opbrengsten worden immers herverdeeld onder andere eigenaars, die zich dergelijke inspanningen niet getroosten...
• Je hebt ook weinig belang bij het beter uitrusten of onderhouden van je woning - want je krijgt zonder twijfel meer huurders; maar ook hier pluk je slechts een piepklein deel van de meerwaarde.
• ... en dat terwijl jouw woning sneller afleeft door de grotere bezetting.
• ... en je bovendien hierdoor grotere kosten draagt (nutsvoorzieningen,..)
• een Poolsysteem is dus eigenlijk nefast voor de algemene staat van onderhoud van een park op langere termijn: omdat de respectievelijke eigenaars niet financieel beloond worden voor hun beter individueel onderhoud.

Je ziet dan ook dat meer en meer eigenaars uit het poolsysteem stappen, en eigenhandig hun chalets gaan verhuren (zie deze blogpost). Of de kleine onderlinge verschillen ("ons bad is 10cm groter dan bij andere chalets!") de potentiele huurder voor jouw chalet doen kiezen? Hopelijk.

Welk systeem te kiezen hangt dus af of je met je individuele inspanningen op gebied van marketing én inrichting & onderhoud meer kan huurders kan aantrekken dan wat men kan via het poolsysteem. Het vraagt alleszins veel meer inspanning en geld.

• De "luie" verhuurder (meestal investeerders) zullen sneller opteren voor een no-brainer zoals het poolsysteem.
• De betrokken, aktieve eigenaar met wat marketing-kennis is beter af als individuele verhuurder.